No dia 11 de janeiro o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE) lançou um novo índice de variação de aluguéis residenciais, o IVAR, que mede as mudanças mensais desses preços levando em conta os contratos efetivamente fechados. Um índice que, segundo economistas, reflete de maneira mais fiel o que realmente está acontecendo nesse mercado.

O novo índice será calculado com base em dados coletados de contratos assinados por inquilinos e locatários, obtidos via empresas administradoras de imóveis, no Rio de Janeiro (RJ), São Paulo (SP), Porto Alegre (RS) e Belo Horizonte (MG).

De acordo com a FGV, o indicador vai refletir melhor o cenário de oferta e demanda do mercado de locação residencial. “O objetivo é medir a evolução dos preços e preencher uma lacuna nas estatísticas nacionais nesse nicho. O índice utiliza valores negociados dos aluguéis em vez de dados de anúncios como base de cálculo. Fazem parte dados como os valores dos contratos novos e dos reajustes de contratos existentes, além das características de cada imóvel”, afirma a FGV.

A divulgação do indicador será mensal e, no lançamento, trará dados de dezembro de 2021.

Como é calculado o IVAR?

Após firmar acordos com imobiliárias e administradoras, a equipe do IBRE garantiu acesso aos contratos de locação fechados mensalmente e aos reajustes no valor da locação daquele mês. O novo índice vai levar em consideração:
– Valor do aluguel no contrato
– Reajuste do contrato de locação
– Características de cada imóvel alugado

Para o FGV, os dados confirmam que os preços de alugueis anunciados e praticados são diferentes “O proprietário coloca (o imóvel) no mercado, mantém aquele valor anunciado por um tempo, mas muitas vezes acaba fechando por um preço menor. A mesma coisa acontece no mercado de compra e venda”.

O IVAR substiuirá o IGP-M?

Também calculado pela FGV, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é o grande referencial no reajuste de valores de aluguéis residenciais há décadas. Em 2020 e 2021, porém, ele teve uma alta acelerada e intensa, puxando os aluguéis junto com ele em meio a um cenário de crise econômico.

Picchetti afirma que o IVAR é “do ponto de vista conceitual, mais apropriado” do que o IGP-M para ser usado nos contratos. “O IGP-M vem sendo há décadas nos reajustes de contratos, mas ele não foi criado para isso, ele foi criado para medir preços no atacado, de material de construção, preços ao consumidor”.

“O aluguel foi sendo reajustado pra cima nesses últimos anos porque subiu o preço de soja, minério de ferro, gasolina, o que não faz sentido do ponto de vista econômico”, diz.

Nesse sentido, ao medir exclusivamente a dinâmica de evolução de oferta, demanda e preço no mercado de aluguéis residenciais, o IVAR consegue ser um referencial melhor. A adoção, porém, depende de cada dono de imóvel e locatário, no processo de negociação do contrato e reajuste.

“Nos dois últimos anos, vemos essa tendência de queda nos aluguéis, não alta, mas o IGP-M acumulou quase 17% de alta, o IPCA, outra alternativa que surgiu para os reajustes, fechou em 10%”, afirma.

A adoção do IGP-M nos aluguéis ocorreu na década de 1980. “A gente vivia um processo de hiperinflação. Basicamente você tem dois ativos na economia que são refúgios contra a perda do poder de compra: imóveis e moeda estrangeira”, afirma Picchetti.

A legislação brasileira proíbe estabelecer contratos de aluguel seguindo a cotação do dólar, mas os donos de imóveis queriam proteger seu poder de compra. A alternativa encontrada foi o IGP-M.

“Ele foi escolhido porque tem ainda uma correlação forte com o dólar, e ficou por inércia na falta de uma alternativa de melhor qualidade. Mas os dois últimos anos mostraram bem essa inadequação desse índice para reajuste de contratos, com eles subindo no auge da pandemia”, afirma.

“O motivo principal para a criação do IVAR é oferecer uma informação de melhor qualidade para o público. O uso que vão fazer nós não temos controle, mas a experiência mostrará se terá adesão ou não”.